北上广深房价真的不会全面暴跌吗

财富动力网

5月9日，中国指数研究院发布的上周(5月1日至5月7日)楼市成交数据显示，受监测的30个代表城市住宅成交套数和成交面积出现明显下降。30个城市中，近9成城市成交面积出现不同程度下调;从一二三线各类城市来看，则呈现全线回落的局面。众所周知，如果房地产成交量和面积持续下滑，那么房价下跌的可能性就会加大，市场各方纷纷猜测房地产市场可能出现大调整。对此，专家们表示，暴跌情况可能不会出现，实际上房价下跌或是一个长期的过程，不可能硬着陆。

不过，笔者认为现在中国各个城市的房价都存在着不同程度的泡沫。特别值得注意的是，近期一二线城市房价的狂飙，已经严重脱离当地民众的购买力，透支了其未来几十年的上涨空间。所以，房价泡沫会不会破裂，恐怕谁也无法保证。那么，房价后市走势究竟受到哪些因素影响呢?会不会出现大级别调整呢?

首先，政府方面传出并不支持房地产投机性需求过旺的声音。人民日报权威人士透露，“房子是给人住的”，这话对未来中国房地产市场影响巨大。对此，有专家哀叹：依靠房产聚积财富的大好时光，房地产市场超级繁荣时期已经结束，中国的房子已渐渐地理性回归其居住功能，虽然兼具投资功能，但投资功能可能会被弱化。

事实上，一季度中国经济的回暖，房地产政策功不可没，但是靠房地产泡沫来拉动的经济增长仅是短期行为，而且后患无穷。所以，本届政府未来对房地产政策是“差别化调控”。就是严格控制一二线城市房价快速上涨，使其回归居住属性。而对于三四线城市的房地产将采取积极措施来使其“去库存”。将来在对房地产的政策领域，政府会更偏向于供给侧改革，而非需求侧剌激。所以，房地产业的投机者的好时光真的会过去。

再者，房价是否出现大调整，关键还是要看宏观经济是否已探底。最后，房地产的高杠杆率，使得其调整的裂度超乎想象。内地房价涨了十多年，刚开始首付三成，去年央行又将首付降为二成。而今年像链家这样的房产中介做起了金融理财生意，给那些付不起首付款的购房群体通过“首付贷”、“过桥贷”等方式继续加杠杆。尽管，央行随后叫停了“首付贷”，但目前还有很多房产中介暗中从事着类似的生意。

笔者认为，二至三成的商品房首付是切实保护银行利益的重要措施，更是防控房地产类金融风险发生的防火栏，而现在为了把房产价格炒得更高，将一二线城市房地产继续加杠杆，那么一旦遭遇“去杠杆”的过程，将是非常痛苦而惨烈的。去年股市因加杠杆而崩盘，今后内地楼市也会因加杠杆而付出昂贵代价。在高杠杆的背景下，房价随时都有可能出现大波动，这不是随哪个群体意志而转移的。

受房地产调控政策影响，一二线城市房地产成交开始萎缩，很多人担心一线城市楼市要变天，房价泡沫很快会破裂。而笔者认为，中国房地产在经历了疯狂上涨之后已显疲态，如果后续缺乏宽信贷、经济面、杠杆率的支撑，那么房地产调整随时都有可能发生，断崖式下跌的可能性也不能排除。

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