承租人擅自转租出租人能否主张租金差价赔偿【消息】

邯郸牛先生问： 　 2013年4月，我作为出租方，将房屋以每年20万元的价格租给了杜某，并签订了《房屋租赁合同》。后来，未经我同意，杜某又将房屋再行转租给孙某，双方签订了书面租赁协议，约定租期自2014年9月1日至2017年8月31日，租金标准为每年28万元。2015年12月，我从朋友处知晓了转租的事，遂于2016年2月6日向杜某发出了解除合同通知，要求杜某退还房屋并赔偿租金差价损失。但是，杜某只同意解除合同和退还房屋，不同意赔偿租金差价损失。我想问一下，这种情况我能否要求杜某赔偿租金差价损失？ 　 法律规定： 　 根据《合同法》规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。　 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 　 释法答疑： 　 法院审理认为，首先，违约行为与损害之间应有因果关系，但牛先生所述差价损失与杜某违约转租行为无因果关系，其可收取的房屋收益应以《房屋租赁合同》约定标准为限，不因杜某转租行为有所损益。其次，实际损失应以预期损失为限，牛先生所述差价损失不在可预期利益范围之内。故牛先生主张租金差价赔偿的请求缺乏法律依据，不予支持。

本案涉及对房屋转租法律后果的认定，对此作几点阐释： 　 1、房屋转租的合法性认定 　 首先需要明确的是，无论房屋转租行为是否合法，都不会直接影响到转租合同的法律效力。转租合同若不存在《合同法》第五十二条规定的无效事由，则应当是合法有效的。 　 经出租人同意的转租行为合法有效，且承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。如果次承租人对房屋造成损失的，出租人有权要求承租人承担损失赔偿责任。 　 未经出租人同意，承租人不得擅自转租，否则承租人须承担相应的法律后果。 　 2、擅自转租的法律后果 　第一、出租人有权要求解除合同。《合同法》第二百二十四条规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 　 第二、如果租赁合同对擅自转租行为约定了违约责任，则出租人有权要求承租人承担相应的责任。出租人可以在行使法定解除权的同时，要求承租人承担合同约定的违约责任。 　 第三、如果擅自转租行为符合侵权构成要件，出租人有权要求承租人承担侵权的损害赔偿责任。需要注意的是，出租人同时享有违约责任和侵权责任请求权时，只能选择其中一个提起诉讼。出租人可以结合两种请求权所能主张的金额、举证难度、管辖法院等实际情况，权衡之后作出选择。 　 3、租赁合同解除后的法律后果 　 第一、承租人占有房屋时，出租人有权要求承租人腾退房屋。一旦合同被解除，承租人基于租赁合同占有房屋的权利基础也就不复存在，出租人有权要求无权占有的承租人进行返还。 　第二、次承租人占有房屋时，出租人有权直接要求次承租人返还房屋。如果次承租人拒不腾退房屋，出租人有权要求次承租人支付逾期腾房的占有使用费。 　第三、合同解除不影响合同中结算和清理条款的效力。出租人仍有权在合同解除之后要求承租人承担相应的合同约定责任。（刘小林）

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