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专家详解物业税三大悬念:不会买得起房养不起

国家税务总局局长谢旭人日前表示，在“十一五”期间，中国将积极稳妥地深化税制改革，并透露将逐步推行物业税。一席间，各种说法层出不穷：有人乐观地预计，开征物业税会使房价降四成；也有人担心开征物业税后，房屋可能买得起住不起；还有人认为，物业税会对豪宅征收比普通住宅更高的税率。 开征物业税到底会给地产市场带来怎样的变化和影响呢？就此问题，记者专访了中央财经大学税务专家刘桓，刘桓详细解读了物业税开征的三大悬念。 悬念一 进程 正在“空转” 明年有望“实转” 物业税开征的讨论早已开始。十六届三中全会对此已有说法，“在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。而今年物业税被明确地写入“十一五”规划，就标志着未来5年内我国将开征这一税种。 刘桓表示，目前全国已经开始对物业税征收进行试点，但试点仍处于“空转”阶段，即通过模拟征收来摸索征管体制。如果调研和准备工作比较充分，明年有望在一两个城市进行“实转”，试点成熟后，将向全国推广。 但物业税开征是一个关系到千家万户的重大工程，不能草率开征，否则将会“伤筋动骨”，特别是很容易造成很多中低收入家庭负担过重的后果。所以物业税开征一定要非常慎重，是一个稳步推进的过程。 悬念二 影响 房价会降 但不会出现买房容易养房难 业内普遍认为，如果开征物业税，最直接的结果便是降低开发成本，导致房价下降。 据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本只占40%。购房者买一套房子的钱中，有30%-40%是缴了各种税费。如果改用许多国家采用的逐年缴纳的办法，以财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大幅度下降。 据某地产研究机构人士分析，从理论上说，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳1/70，其余在剩余的69年中分别缴纳，下降了?70-1?/70＝98.57%，表现在房价中，成本就下降了50%×98.57%＝49.29%。考虑到需求提高导致发展商在经营中的其他因素，将其中的10%份额据为己有，也有39%以上的降低幅度。 刘桓认为，物业税开征后，由于把原来交易环节征收的税费稀释到了拥有环节，所以房价会有所下降，但不太可能下降四成那么多，因为房价主要受市场供求关系影响。 征收物业税，会使房屋初始价格比较低，但是购买后每年都要承担一定的物业税，物业税成了未来的预期支出。房屋的使用成本增加了，于是有人担心“买得起住不起”的情况将大幅增加。刘桓表示，这种担心大可不必，因为从国际惯例看，物业税的征收都有一定的底线，主要是对投资、出租等经营性房屋在拥有环节征收，而对自住房屋则采取免征或少征的做法。因为住房是准公共产品，如果一个人拥有基本住房以外的房产，也就意味着他占用了别人的资源，所以他应该为此付费。另外，目前投资者投资股票、基金、债券等产品都是要付出一定费用的，而惟独只有投资房产不付费，这对投资者来讲也是不公平的。 刘桓认为，对于自住型房屋购买者来讲，开征物业税是利好。因为在购买环节，减轻了购房者的负担，而在拥有环节，税负也会很轻甚至没有。而对于投资类住房的购买者而言，他们则应该为占有更多的资源而付出相应的费用。 对于大家关心的新房和旧房如何征收物业税的问题，刘桓表示，物业税只针对新房而言，老房在交易时已经一次性缴纳了各种税费，将不再重复征税。 悬念三 税率 税率“一刀切” 豪宅税负不会加重 物业税是实行统一税率还是累进税率也是目前业内争议的焦点，特别是对豪宅和普通房屋是否实行差别税率的问题格外引人关注。有业内人士认为，对豪宅应按照比普通住宅更高的税率征收，才能体现社会“公平”。对此，刘桓表示，物业税一旦开征将实行“一刀切”的税率。因为，房屋的占地面积是固定的，房价的高低已经体现了地价的高低，所以不论是豪宅还是普通住宅按照统一税率征收就可以体现“公平”，豪宅的房价较普通住宅更高，按照同一税率征收，其缴纳的物业税相应也更高。同样道理，地域差异对物业税征收也没有太大影响。因为，各地不同的房价已经体现了地域差异。 美国物业税的税率大概是按照每年缴纳房价的0.8%-1.2%计算，例如，一座10万美元的房子一年要缴纳1000美元的物业税。而我国与美国不同的是，土地实行公有制，房屋购买人只对土地有使用权，而没有所有权，所以我国物业税税率的确定不能完全参照外国，还需要根据采集到的信息进行研究才能确定。 新闻背景 房地产市场 税改迫在眉睫 目前，房地产税收都集中在交易环节。购房者买一套房子的钱中，包含房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等等以及房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。 刘桓认为，一方面，这些税费计算复杂，非常分散，征收起来难度也较大，不利于房地产市场的长远发展；另一方面，全部的房地产税收积压在交易环节，这种做法使得房地产市场走偏了方向，往往导致消费者买不起房。 正是基于以上两点原因，开征物业税被提上了日程。物业税又称财产税，是对房屋在交易环节和拥有环节同时征收的税种，征收物业税后，现行的房地产交易环节的各种税费将随之取消。 前沿话题 买房人信息 将从社区入手采集 开征物业税的前提就是把握买房人的信息。但目前由于房地产信息部门和税务部门没有很好的配合，在税务局房产信息还是空白，尤其是在房屋出租市场，地税局掌握的房屋出租人信息十分有限，所以存在着大量的房屋出租人偷税漏税的现象。所以如何把握房地产信息就成为开征物业税亟待解决的问题。刘桓认为，对于房屋出租人的信息的采集，一个现实的解决办法就是发动社区管理者，以社区为单位，对房屋出租的情况进行监控；而对于买房人信息的采集，则需要税务部门和房产登记部门以及银行信贷部门进行合作来完成。

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